רונן אורן משתף אסטרטגיות למציאת עסקאות נדל״ן משתלמות
אם חיפשת פעם ״עסקה טובה״ וגילית שהיא נעלמה מהר יותר מקפה במשרד – אתה לא לבד.
במאמר הזה אני נכנס עמוק לנושא של מציאת עסקאות נדל״ן משתלמות, בצורה פרקטית, קלילה, ובלי משחקים.
וכן, יהיו פה גם רגעים של ״אההה, אז ככה עושים את זה״.
לפני הכול: מה נחשב ״עסקה משתלמת״ ולא סתם ״נראה לי סבבה״?
עסקה משתלמת היא לא נכס יפה עם מטבח מבריק ותמונה טובה.
היא נכס שמייצר יתרון ברור.
או במחיר.
או בפוטנציאל.
או בתנאים.
או בשילוב שגורם לך לחייך גם אחרי שעורך הדין שולח חשבונית.
תבדוק שלושה מספרים לפני שאתה מתרגש:
- פער מול השוק – בכמה אתה קונה מתחת למחירי עסקאות דומות, ולא מתחת למחיר שמופיע במודעות.
- עלות שדרוג מול עליית ערך – שיפוץ ב-80 לא אמור להחזיר לך ״תחושה טובה״ אלא 140 ומעלה.
- תזרים – גם אם זו השקעה לטווח ארוך, תזרים שלילי גדול הוא כמו דיאטה שמבוססת על עוגות – מתישהו זה מתפוצץ.
3 שכבות חיפוש: איפה באמת מתחבאות עסקאות נדל״ן טובות?
רוב האנשים מחפשים רק בשכבה הראשונה.
ואז מתלוננים ש״אין עסקאות״.
ברור שאין – כולם עומדים באותו תור.
1) השכבה הגלויה – מה שכולם רואים
יד2, מדלן, קבוצות פייסבוק, מתווכים.
יש שם עסקאות.
פשוט צריך לעבוד יותר חכם:
- לחפש מודעות עם תמונות גרועות – לפעמים זה אומר מוכר עייף, לא נכס גרוע.
- לזהות מודעות שיושבות הרבה זמן – ואז להבין למה, ולהפוך ״למה״ ליתרון.
- לכוון חיפוש לפי ״בעיה פתירה״ – קומה בלי מעלית, פינוי גמיש, דירה עמוסה. דברים שאפשר לתמחר.
2) השכבה החצי-סודית – אנשים שמדברים לפני שהם מפרסמים
כאן מתחילות העסקאות היותר מעניינות.
כי פה עוד אין תחרות של 40 הודעות ״נשמע מעניין, מה הכתובת?״.
- קשר רציף עם 2-3 מתווכים שמתמחים ממש באזור אחד.
- קבוצות וואטסאפ של בעלי מקצוע – שמאים, עורכי דין, קבלנים. הם שומעים הכול לפני כולם.
- שיחות עם ועד הבית בבניינים מסוימים – נשמע מצחיק, עובד מדהים.
3) השכבה השקטה – יצירת עסקאות, לא רק מציאתן
זו השכבה שהופכת משקיע ל״מישהו שתמיד מוצא משהו״.
איך עושים את זה?
- פנייה יזומה לבעלי נכסים בבניינים ספציפיים, עם הצעה ברורה ולא חופרת.
- איתור נכסים עם בעיית ירושה, פינוי, חלוקה לא מוצלחת – ואז בניית פתרון אנושי ונעים.
- חיפוש הזדמנויות של ״שיפור ניירת״: תיק בית משותף, היתר, הצמדות, תיקון רישום.
הבדיקה שעושה סדר בראש: 9 דקות לפני שאתה מתאהב בנכס
אהבה זה נחמד.
בעסקאות נדל״ן, עדיף להתאהב במספרים.
צ׳ק ליסט קצר שמונע טעויות יקרות:
- השוואת עסקאות אמת – לא מודעות. עסקאות.
- מי השכנים – לא כדי לשפוט. כדי להבין סביבה, שוכרים, ביקוש.
- הבניין – תחזוקה, ועד, בעיות קבועות, תכניות לשיפוץ.
- תכנון עירוני – מה מותר, מה מתוכנן, ומה רק ״שמעתי״.
- הוצאות נלוות – מסים, עו״ד, תיווך, שיפוץ, ריהוט, ריבית, זמן ריק.
- תסריט יציאה – אם מחר צריך למכור, מי קונה ולמה?
עסקה טובה = משא ומתן חכם (ולא מלחמת עולם)
משא ומתן טוב לא חייב להיות דרמה.
הוא חייב להיות ברור.
ואם אפשר גם נעים – זה אפילו משפר תוצאות.
שלושה משפטים שעובדים מעולה:
- ״אני רוצה להתקדם מהר, אז בוא נסגור מספר שמכבד את שני הצדדים.״
- ״אני רואה פה פוטנציאל, אבל אני צריך לתמחר את ה-X בצורה ריאלית.״
- ״אם אתה גמיש בתנאים, אני יכול להיות גמיש במחיר – מה חשוב לך יותר?״
הטוויסט?
הרבה מוכרים לא רוצים ״הכי יקר״.
הם רוצים ״הכי בטוח״.
עסקה סגורה ורגועה שווה להם יותר מעוד חודש של טלפונים.
רמזים קטנים שמצביעים על הזדמנות גדולה (כן, גם כשהכול נראה רגיל)
יש סימנים שמדליקים נורה ירוקה.
לא תמיד הם צועקים.
לפעמים הם לוחשים.
- מוכר עם יעד ברור – מעבר, קנייה אחרת, לוח זמנים.
- נכס ״לא מוצג טוב״ – בלגן, ריח צבע ישן, תאורה איומה. קל לשפר.
- פער בין סיפור למחיר – אם הסיפור נשמע מורכב מדי ביחס להנחה, יש פה מקום לברר.
- אזור עם שינוי איטי אבל עקבי – בתי קפה חדשים, שדרוגי רחוב, יותר משפחות צעירות.
שאלות ותשובות קצרות, כי זה בדיוק מה שכולם שואלים באמצע הלילה
ש: איך יודעים שהמחיר באמת מתחת לשוק?
ת: משווים לעסקאות שבוצעו בפועל באותה שכונה, באותו טיפוס נכס, ובטווח זמן סביר. מודעות זה רעש.
ש: מה עדיף – דירה ״מושלמת״ או דירה עם עבודה?
ת: לרוב, דירה עם עבודה. שם נמצאת הנחת ה״סבלנות״. רק חשוב שהעבודה תהיה מדידה ולא בור בלי תחתית.
ש: כמה שיפוץ צריך להוסיף לערך?
ת: כלל אצבע בריא: כל שקל שיפוץ צריך להחזיר יותר משקל. אחרת זה תחביב, לא אסטרטגיה.
ש: מתווך זה יתרון או חיסרון?
ת: יתרון, אם הוא באמת חי את האזור ומביא מידע. חיסרון, אם הוא רק ״פותח דלתות״ ומוסיף רעש.
ש: מה הטעות הכי נפוצה בחיפוש עסקאות נדל״ן אטרקטיביות?
ת: לחפש ״מציאה״ בלי להבין מה הופך אותה לכזו. עסקה טובה היא נוסחה, לא מזל.
ש: איך בונים ביטחון כשזו עסקה ראשונה?
ת: עושים תהליך קבוע: בדיקות, מספרים, שיחה עם שמאי/עו״ד, ותסריט יציאה. ביטחון מגיע מסדר.
איפה מקבלים עוד זווית ורעיונות (בלי לשרוף שעות)?
לפעמים שווה לראות איך אחרים מספרים את הסיפור שלהם.
לא כדי להעתיק.
כדי לחדד חשיבה.
אפשר לקרוא על רונן אורן באתר ynet ולקבל עוד כיוון לגבי איך מסתכלים על מהלכים בצורה נקייה.
ואם בא לך הצצה קלילה יותר שמזכירה שגם נדל״ן זה אנשים, אפשר לראות גם את רונן אורן באינסטגרם.
הסוף הטוב: כך אתה מגדיל סיכוי לעסקה מעולה כבר בחיפוש הבא
עסקאות נדל״ן משתלמות לא נופלות מהשמיים.
הן נבנות.
עם חיפוש בכמה שכבות.
עם בדיקות קצרות אבל חדות.
ועם משא ומתן שמכוון לפתרון, לא לניצחון.
הדבר הכי משמח?
ככל שאתה עושה את זה יותר, אתה פחות מחפש ״מזל״ ויותר מזהה דפוסים.
ופתאום, העסקה הבאה לא מרגישה כמו ציד.
היא מרגישה כמו תהליך.
וככה בדיוק צריך.